5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shé电热毯可以水洗吗电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗，电热毯怎么清洗n)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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