5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(s三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式ū)速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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