导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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