万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

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　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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