OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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