近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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