5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出(ch38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少ū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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