近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lìmerry什么意思 merry是彩虹社的吗merry什么意思 merry是彩虹社的吗)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经merry什么意思 merry是彩虹社的吗营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 merry什么意思 merry是彩虹社的吗