近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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