近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(z爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语é)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(j爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语ī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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