5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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