近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)德国对中国友好吗，德国对中国怎么样分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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