万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗g>主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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