文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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