近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(j黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗í)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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