文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 粗犷，粗旷和粗犷区别在哪