近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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