近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó嗤笑的意思)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经嗤笑的意思营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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