文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bè黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆i)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆