5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口展(zhǎn)阶段更稳(wěn162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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