导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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