文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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