文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)i划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3i 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎin)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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