OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wi新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画nd数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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