导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗