近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(hán无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释g)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释