近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wě字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的n)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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