近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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