导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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