导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好trong>首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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