5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于202中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗2年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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