导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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