近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上(shàng)2升是多少斤啊 2升是多少毫升影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de2升是多少斤啊 2升是多少毫升)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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