5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用>

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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