5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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