饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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