OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过(gu沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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