文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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