导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(ni五斤等于多少克，五斤等于多少克千克án)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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