饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了(le)关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(ji越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》àn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(x越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》ìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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