“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过(guò)去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业(yè)分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从银(yín)行拿到(dào)钱，其实(shí)主要(yào)还是那(nà)些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低(dī)的(de)；这(zhè)些都是(shì)我们(men)看(k先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案àn)重的一家(jiā)房企(qǐ)的(de)综合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三(sān)分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也(yě)实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它(tā)的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避(bì)公司(sī)净负(fù)债率提高到一个(gè)比较(jiào)危(wēi)险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在(zài)践行(xíng)较积极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有(yǒu)少(shǎo)数(shù)民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的(de)青睐。比(bǐ先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案)如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房(fáng)地(dì)产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会(huì)越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们(men)分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有(yǒu)品牌。第(dì)一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一(yī)时的家(jiā)居(jū)板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也(yě)成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的(de)大(dà)多在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没(méi)有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意(yì)，能(néng)做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案