导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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