文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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