导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(香港区号是多少wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。香港区号是多少租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo香港区号是多少)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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