导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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