近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金王菲是什么星座，王菲是什么星座的人与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(王菲是什么星座，王菲是什么星座的人zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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