一(yī)线城市，也不端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消二手房指导(dǎo)价(jià)的消息(xī)在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最(zuì)后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核(hé)心城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的(de)一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式(shì)结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷(dài)款不按官方参(cān)考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备(bèi)案价和评(píng)估价(jià)孰(shú)低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件。据证(zhèng)券时报21日消息，目(mù)前深(shēn)圳多家(jiā)大行(xíng)表(biǎo)示“尚(shàng)未接(jiē)到正式通知，目前仍(réng)按参考价办理(lǐ)按揭”。所以还(hái)需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次(cì)政策大概(gài)率为(wèi)真(zhēn)，更多(duō)体现(xiàn)为银(yín)行(xíng)贷款等领域按照(zhào)新的规(guī)则进行，但不(bù)会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二(èr)手房指(zhǐ)导价横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很(hěn)多南(nán)山、福田(tián)、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时(shí)的(de)市场价打了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首付、发(fā)放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不(bù)觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的部分，实(shí)际首付(fù)去到了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成了(le)（多给210万首(shǒu)付）。这直接(jiē)让(ràng)大批量(liàng)买家，失去(qù)了购房能力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城(chéng)市(shì)陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这(zhè)俄罗斯乌克兰什么时候结束战争条(tiáo)政(zhèng)策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统计，实施(shī)二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例(lì)，全(quán)国70个大中城市房价只有(yǒu)6个(gè)同比(bǐ)上(shàng)涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉重代价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家(jiā)研究中心数据显示：成(chéng)交量上，二手房指导价出(chū)台当(dāng)年，深圳二手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今(jīn)二(èr)手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源(yuán)占比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历其中的人(rén)，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家(jiā)的(de)实际购房(fáng)成(chéng)本(běn)高达20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这(zhè)两(liǎng)年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多(duō)年新低(dī)，学区房神话(huà)不再，房产中介的(de)日子难过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的城市陆陆续(xù)续低(dī)调退出，目前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多(duō)子(zi)女家(jiā)庭(tíng)和(hé)职(zhí)住(zhù)平衡(héng)家(jiā)庭购(gòu)房支持政策。上(shàng)海也考虑予以(yǐ)多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分制度政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳(zhèn)的(de)新房、二手房(fáng)价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都(dōu)是同(tóng)比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动(dòng)二手房“带押过户(hù)”全国(guó)实施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于激活二手房交易，具有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归(guī)到常识，从字面理(lǐ)解一下这两(liǎng)个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也(yě)许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波正在路上(shàng)...

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