饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化: 24px;'>物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化担(dān)保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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