近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng夷洲今是何地，夷洲是哪里)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)夷洲今是何地，夷洲是哪里底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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