近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。<足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务/p>

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务